Una hipoteca fija por debajo del 3,8% TIN compensa más a los futuros propietarios que una hipoteca a tipo variable
En tan solo un año el euríbor ha subido más de 3,8 puntos porcentuales: desde enero de 2022, cuando registró un -0,477%, hasta enero de 2023, mes que cerró en un 3,337%. ¿Cómo ha afectado esta situación a los hipotecados? Para verlo de una forma más real, desde el comparador hipotecario iAhorro hacemos una simulación en la que comparamos las cuotas mensuales y los intereses que paga una persona que decidió contratar su hipoteca variable en enero de 2022 y otra que decidió contratar una hipoteca fija en ese mismo momento. Además, veremos en qué momento de la hipoteca es mejor cambiarla y cuándo no merece la pena.
Para hacer los cálculos cogemos una hipoteca de 150.000 euros y otra de 300.000 euros, ambas con un plazo de amortización de 20 años. En el caso de la hipoteca a tipo variable, al euríbor habría que sumarle un diferencial del 0,99% (uno de los más habituales entre los hipotecados) para poder calcular el tipo de interés definitivo. Eso sí, este tipo de hipotecas se revisan de forma trimestral, semestral o anual y lo más común es que esa revisión se haga precisamente cada año. Por eso, al contratarla en enero, cada mes de enero la cuota a pagar ese año cambiará.
Hacer un cálculo preciso de cuánto pagará el hipotecado por su préstamo variable los próximos años es imposible porque no se puede predecir cómo estará entonces el euríbor. Para poder hacer una estimación, desde iAhorro nos basamos en la predicción realizada por el Gobierno, que asegura que el índice de referencia de las hipotecas variables se mantendrá en torno al 3% al menos hasta 2028.
A partir de ahí, los siguientes 12 años, cogemos los peores años que ha registrado este índice de referencia para poder calcular lo que se pagaría por una hipoteca variable de 150.000 y de 300.000 euros a 20 años en el peor de los escenarios, es decir, como si se repitiera a partir de 2028 lo vivido entre 1999 y 2011. Recordemos que en julio de 2008 fue cuando se registró el máximo histórico del euríbor, con un 5,393% y no fue hasta marzo de 2009 cuando vimos por primera vez un euríbor por debajo del 2%.En esa época, lo normal era ver un euríbor como el que tenemos actualmente y no un índice de referencia con valores por debajo del 1%.
Por ejemplo, quien firmó un préstamo variable de 150.000 euros a 20 años con interés de euríbor + 0,99% en enero de 2022 y realiza su revisión de forma anual, comenzó pagando 657,74 euros de cuota, pero en enero de 2023 habrá visto cómo la cantidad a pagar asciende hasta los 920,11 euros cada mes. Además, si el euríbor se mantiene en torno al 3% cinco años más, sus cuotas no bajarán de los 900 euros mensuales en todo ese tiempo.
Si hacemos los cálculos aceptando la predicción del Gobierno de que el euríbor seguirá hasta 2028 en el 3% y para los siguientes años cogemos los datos de los peores años de este indicador, vemos más fluctuación en las cuotas, que incluso llegan a rozar los 1.000 euros en 2031. Es entonces cuando, según nuestra simulación (que no es para nada una predicción), el euríbor alcanzaría el 4,564%, mismo dato al que llegó en enero de 2001. A eso habría que sumar el 0,99% de diferencial, por lo que el tipo de interés ese año superaría el 5,55%.
En el caso de una hipoteca de 300.000 euros, también con un plazo de amortización de 20 años y un tipo de interés de euríbor+0,99%, la cuota que pagaría el primer año sería de 1.315,49 euros. En enero de 2023, con la primera revisión, esta cuantía ascendería hasta los 1.840,22 euros y, si sigue con esas mismas condiciones hasta el final de la vida del préstamo, rozaría los 2.000 euros en enero de 2031 por la misma razón expuesta en el anterior ejemplo.
Hasta 50.000 euros de ahorro al firmar una hipoteca fija al 1%
Si bien es cierto que en enero de 2022 las hipotecas variables eran atractivas al estar el euríbor en negativo, también se podían encontrar hipotecas fijas en torno al 1 o 1,5%, un tipo muy bajo y que será igual durante todo el préstamo. Por eso, la mayoría de los hipotecados en ese momento eligieron una hipoteca a tipo fijo y, si hacemos la comparativa de lo que se pagaría por una variable siguiendo el ejemplo anterior a lo que se pagaría por una fija al 1%, las diferencias son muy evidentes.
Quien contrató en enero de 2022 un préstamo variable de 150.000 euros a 20 años, con euríbor + 0,99% de diferencial, teniendo en cuenta la simulación anterior, pagaría en total 64.795,01 euros de intereses, además de devolver los 150.000 euros que debía al banco. En caso de que el préstamo contratado fuera fijo a un tipo de interés del 1%, solamente pagaría 15.561,95 euros de intereses. Vemos que este hipotecado se ahorraría casi 50.000 euros.
Si es cierto que ahora mismo ya no vemos tipos fijos al 1%, sino que están más cerca del 3% o incluso rondando el 4%. Por eso, si una persona fuera a pedir ahora una hipoteca de 150.000 euros a 20 años con un tipo fijo del 3% pagaría de cuota 831,90 euros cada mes y, al final de la vida del préstamo, al cabo de 20 años, habría abonado 49.655,14 euros en intereses. Esto también sale más rentable (pagaría 15.000 euros menos) que contratar una variable de euríbor + 0,99% si este indicador sigue la dinámica vista durante los primeros años de su historia.
El límite para que sea rentable está en el 3,8% a tipo fijo
Desde iAhorro también hemos calculado cuál es el tipo fijo máximo al que podríamos firmar una hipoteca fija para que siguiera saliendo más barata que la variable mencionada. Entonces, ¿a qué tipo de interés máximo habría que firmar la hipoteca para que fuera más rentable un tipo fijo que uno variable? “El límite, según nuestros cálculos, estaría ya bastante por encima del 3%”, asegura el director de Hipotecas de iAhorro. De esta forma, quien contrató en enero de 2022 una hipoteca con un tipo de interés fijo del 3,8% pagaría casi los mismos intereses que los que abonaría en caso de firmar una hipoteca variable con un TIN de euríbor + 0,99%.
“Si se superara ese tipo de interés del 3,80%, la hipoteca fija no saldría rentable en comparación con la variable”, añade Simone Colombelli, que matiza que “en 2022 era muy fácil conseguir una hipoteca fija que tuviera un tipo fijo inferior al 3,8%, por lo que, si la historia se repite y volvemos a revivir los peores años del euríbor, quien se decantó entonces por una hipoteca fija tomó mejor decisión que quien firmó una hipoteca variable”. La principal diferencia está en el pago de intereses.
La cuota mensual de una hipoteca fija de 150.000 euros a 20 años, con un TIN del 3,80%, comenzó siendo mucho más elevada que la de una variable con un TIN del 0,513% (-0,477% de euríbor + 0,99% de diferencial), del mismo importe y plazo. En la primera, las 12 primeras cuotas serían de 893,24 euros y, en la variable, el primer año la cuota bajaría hasta los 657,74 euros mensuales. No obstante, pese a los 235,5 euros de diferencia, la volatilidad del índice de referencia de la hipoteca variable y la estabilidad de la fija hacen que, al final de la vida del préstamo, los intereses a pagar sean muy similares: 64.377,73 euros la fija.
¿Qué pasa con los que firmaron en los peores años del euríbor?
Entre 2008 y 2009, los tipos de interés medios de las hipotecas fijas se situaban por encima del 5,5% y en las hipotecas variables a un euríbor en torno al 5% había que sumarle también el diferencial, por lo que probablemente rozaban también el 6%.
Por ejemplo, en el caso de la persona que firmó una hipoteca de 150.000 euros en enero de 2008 a un tipo fijo de 5,58%, que es bastante elevado, comenzó y pagaría siempre 1.038,62 euros por su hipoteca en caso de que el plazo de amortización fuera de 20 años. Quien, por el contrario, contrató una hipoteca variable también de 150.000 euros y con un TIN de euríbor (en ese momento estaba al 4,498%) + 0,99% la cuota inicial sería de 1.030,81 euros. En estos casos la diferencia en la cuota sería mínima. No obstante, el hipotecado a tipo variable vería subidas y bajadas en sus cuotas y el hipotecado a tipo fijo seguiría pagando lo mismo.
La hipoteca variable, un producto de maratón que hay que conocer bien
El director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, explica que “si hacemos los cálculos con las hipotecas mencionadas vemos que, al final de la vida del préstamo, quien eligió una hipoteca a tipo variable seguramente pague menos intereses que quien la eligió a tipo fijo”. El motivo, añade este experto es que “la hipoteca variable se ha beneficiado de periodos muy buenos, que nos sabemos si vamos a volver a vivir. Entre febrero de 2016 y marzo de 2022 el euríbor se situó en valores negativos, algo nunca visto. Esto ayudó a que quienes tuvieran un préstamo a tipo variable no pagaran apenas intereses durante ese periodo de tiempo y los de la hipoteca fija siguieron pagándolos con normalidad”.
Eso sí, Colombelli advierte que “la hipoteca variable es un producto inestable y que hay que conocerlo bien antes de contratarlo y no mirar solo cómo nos va a afectar a corto plazo, sino también a largo plazo. Es un producto para mantener la calma; como una maratón, un viaje en el que hay que estar pendiente de los cambios que puedan afectarle y que hay que saber resistir cuando el euríbor y nuestra cuota suban mucho. Además, es importante preparar el ahorro en periodos a la baja para poder afrontar las cuotas cuando el euríbor esté al alza”.
Por el contrario, sobre la hipoteca fija, el director de Hipotecas de iAhorro asegura que “es como un ‘sprint’: apenas comienzas, ya sabes el resultado final. Además, esta hipoteca aporta mucha más seguridad, aunque al final pagues más intereses porque la cuota mensual que vas a devolver al banco siempre será la misma y no podrás beneficiarte de bajadas de ningún tipo, a no ser que estés pendiente del mercado y, cuando haya mejores condiciones, cambies las condiciones de tu préstamo a través de una subrogación, cancelación o novación”.
La subrogación, la mejor baza para afrontar situaciones de crisis
¿Cuándo es el mejor momento para subrogarse? Simone Colombelli asegura que “cuando se realiza una subrogación, para que esta sea rentable, el hipotecado debe conseguir una bajada en los tipos de interés de al menos 20 puntos básicos para que el cambio sea bueno”. En cuanto a plazos, a partir del segundo año de hipoteca los bancos pueden conceder subrogaciones o cancelaciones, e incluso novaciones si las condiciones generales de los préstamos han mejorado mucho en el mercado.
En lo que se refiere a tiempos, cuando contratas una hipoteca el banco gana un cliente “fiel” durante 30 años. O esa es su idea. Por lo que, si firmas una hipoteca a un tipo de interés alto y quieres mejorarlo a futuro, “lo mejor sería esperar dos o tres años desde la firma” para que las entidades no empiecen a verte como un usuario en el que no puedan confiar. Eso sí, advierte Colombelli: “Una persona puede cambiarse de hipoteca todas las veces que quiera, no hay un número concreto fijado por ley. Mi consejo: si encuentras una hipoteca mejor que la tuya, cámbiala”.
De este modo vemos que, a quien firmó una hipoteca en los peores años del euríbor, entre 2007 y 2009, “es muy difícil que le merezca la pena subrogarse ahora, es decir, cambiar las condiciones de su hipoteca”, afirma el director de hipotecas de iAhorro. ¿Por qué? El experto del comparador hipotecario agrega que “una persona que firmó su hipoteca en 2008 ya entra en la segunda parte de la vida del préstamo, si este tiene una duración de 30 años, y pagará ya menos intereses que amortización”, ya que todos los bancos hacen los cálculos por el sistema de amortización francés, en el que se pagan más intereses al principio de la hipoteca que al final y, por tanto, se paga menos capital al principio que al final.
Por el contrario, en caso de subrogar su hipoteca este mes de febrero, cuando lleva poco más de un año con la hipoteca en vigor, a una fija del 3%, su cuota se reduciría hasta los 827,20 euros mensuales en caso de que la hipoteca sea de 150.000 euros y hasta los 1.663,79 euros si el préstamo ascendiera a los 300.000 euros. Eso sí, tendría la seguridad de que esa cuantía será la que va a pagar todos los meses, hasta el final del préstamo, sin subidas, aunque también sin bajadas. Y, si el entorno macroeconómico mejora, también podrá cambiar sus condiciones en el momento que quiera por otra fija, otra variable o por una mixta.
