La vivienda en España vive un momento dulce en medio de una incertidumbre global
El residencial ha sido uno de los valores más estables del mercado durante 2021, con un incremento de las operaciones en estos casi dos años desde la crisis del coronavirus, y que está ofreciendo cifras que no se veían desde la época del boom inmobiliario (2007-2008). Los precios se han mantenido prácticamente estables, con aumentos por debajo del 5% interanual de media, evitando el riesgo de una burbuja que sí se está apreciando en mercado internacionales. Los expertos creen que la vivienda seguirá estable, pero serán variables ajenas al inmobiliario las que marcarán sus pasos en 2022 como la inflación, la evolución de la pandemia o el cuello de botella en la distribución de materias primas en la construcción.
El mercado de la vivienda no para de sumar datos positivos prácticamente desde el arranque de 2021. Tanto los datos de Instituto Nacional de Estadística (INE) como del Consejo General del Notariado y del Colegio de la Registradores de la Propiedad hablan de incrementos de doble dígito frente a 2020, algo lógico debido a la paralización de toda actividad económica durante lo peor de la pandemia del coronavirus, que llevó al confinamiento en los hogares durante casi 100 días.
Pero es que los datos actuales de compraventa de viviendas no solo están mejorando al periodo prepandémico de 2019, si no que se están viendo cifras similares a las que se registraron entre 2007 y 2008, aún en plena burbuja inmobiliaria en España. Los datos más actualizados hasta octubre de este año de los notarios hablan ya de más de 527.000 casas vendidas en 2021, por encima de las que se transaccionaron en términos anuales entre 2009 y 2016, y prácticamente las mismas que en todo 2017,
De hecho, la actividad inmobiliaria vive su momento más dulce de los últimos 13 años después de dejar atrás el parón provocado por la crisis del covid-19. Según el Índice de Actividad Registral Inmobiliaria (IRAI) que recopila el Colegio de Registradores, la actividad se ha disparado un 20,9% interanual en el segundo trimestre, hasta situarse en 117,8 puntos, su nivel más alto desde principios de 2008.
El INE, con datos recogidos por los registradores, confirma que el mayor peso de las operaciones sigue basándose en las transacciones de viviendas usadas. Cerca del 80% de todas las operaciones cerradas este año son sobre casas de segunda mano, pero la obra nueva está siendo el protagonista de los mayores incrementos. Las casas de nueva construcción, que representan una de cada cinco operaciones, avanzan un 39,3% interanual hasta octubre, frente al 35,1% que se anotan las ventas de inmuebles usados.
Y es que comparando las cifras de prepandemia frente a los datos pospandemia se han comprado 82.216 casas nuevas desde el segundo trimestre de 2020 hasta el segundo trimestre de este año, lo que supone un 21,5% más que en el mismo periodo anterior, es decir los cinco trimestres anteriores (1T 2019-1T 2020).
Los principales mercados residenciales, con Madrid a la cabeza (17.840 transacciones), seguida por Barcelona (7.325), Málaga (7.179), Alicante (5.932) y Valencia (4.243) han sido las provincias donde más casas nuevas se han comprado.
Además, según datos de idealista, una de cada tres viviendas que se vendieron a través del principal marketplace inmobiliario del sur de Europa no llevaba ni un mes en el mercado, según un estudio publicado con datos de octubre.
El porcentaje se sitúa en el 32% del total, mientras que antes del verano estaba en el 33%. Del resto de viviendas que se vendieron el 23% estuvo en el mercado entre uno y tres meses, otro 33% estuvo entre un trimestre y un año, y el 12% restante se anunció por más de un año antes de encontrar comprador.
Precios estables pese a la crisis con cambios en el stock según la zona
Los precios mientras tanto se han mantenido estables, con una ligera tendencia alcista. A pesar de los grandes números de operaciones e hipotecas, siguen creciendo por debajo del 5% interanual, exactamente un 2,8% a cierre de 2021, según el índice de precios de vivienda usada de idealista. El crecimiento en Madrid ha sido del 0,5%, mientras que en la ciudad de Barcelona, los precios han bajado un 1,9%.
El precio de la vivienda libre se ha situado en el tercer trimestre en 1.661,6 euros/m2, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y ha subido casi un 3% interanual. Los últimos datos de los notarios si registran una subida del 7,9% interanual, hasta situarse en 1.485 euros/m2, uno de los niveles más alto en lo que va de año
Pese a los importantes aumentos y niveles registrados por las transacciones inmobiliarias y las firmas de préstamos hipotecarios, los expertos descartan categóricamente que el mercado se encuentre en riesgo de burbuja inmobiliaria como la vivida en la primera década de este nuevo siglo. Sin embargo, organismos como el Banco Central Europeo o el Bundesbank han alertado sobre una sobrevaloración de la vivienda en la eurozona.
Por otro lado, este año ha supuesto algunos cambios en el stock los principales mercados de la vivienda. Porque mientras en Madrid, el stock de viviendas en venta en idealista este diciembre de 2021 es un 14% inferior a lo que había hace un año, en la ciudad de Barcelona, sin embargo, se encuentra un 3% superior al cierre del año pasado.
En los principales mercados de la vivienda en España también ha y cierta heterogeneidad. Las grandes ciudades tiran de la demanda relativa frente a su periferia, pero los precios se recuperan antes en el extrarradio de las grandes aéreas urbanas de España como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao, Asturias y Zaragoza,
De hecho, si se comparan los datos con el mínimo de la pandemia, en mayo de 2020, la oferta en Madrid es solo un 7% más elevada, mientras que en Barcelona crece hasta el 30%. La explicación a estas diferencias se explica por un mayor dinamismo de la capital, así como en un trasvase de producto de alquiler en Barcelona hacia el mercado de la compraventa, motivado por los cambios legislativos de la comunidad catalana.
Previsiones del mercado para 2022
Las previsiones de sector inmobiliario para 2022 son positivas y creen que la compraventa de vivienda se mantendrá por encima del medio millón de operaciones, siempre que la demanda se mantenga estable y decida qué hacer con ese ahorro embalsado durante este tiempo.
Sin embargo, hay riesgos no asociados al inmobiliario que pueden perjudicar la evolución del mercado, sobre todo, la variante ómicron del coronavirus, y cómo puede afectar a la economía. Además , de los costes de la vida con el aumento que llevamos viviendo de la inflación, sobre todo en el último tramo del año.
El tercer factor que puede hacer frente a la evolución del mercado es de qué manera podría afectar al sector construcción la ralentización y retrasos en la distribución de materias primas para levantar viviendas.
fuente: idealista
