La letra pequeña de las hipotecas: ¿en qué hay que fijarse para saber exactamente cuánto vas a pagar?
Una hipoteca no es un producto financiero sencillo y, antes de contratarla, hay que fijarse en varios elementos para poder entenderla perfectamente y que no haya sorpresas a posteriori. Pero antes de mirar las características de la hipoteca, lo más importante es saber cuánto dinero quieres pedirle al banco, ya que en función de lo alta o baja que sea, las características del préstamo también variarán.
Habitualmente, los bancos conceden de hipoteca el 80% del importe de compraventa de la vivienda en caso de que sea compra de vivienda habitual, pero si es segunda vivienda o vivienda como inversión para su posterior alquiler o venta ese porcentaje puede bajar hasta el 70 o el 60% de financiación de su precio.
También es importante el tipo de hipoteca que contrates (si es fija, variable o mixta) y el plazo de amortización del préstamo, es decir, el tiempo que vas a tardar en devolverle el dinero al banco. Lo habitual es que este tiempo esté entre los 20 y 30 años, aunque se puede reducir al hacer amortizaciones de plazo.
TIN y TAE, dos conceptos diferentes e importantes
Una vez sabido esto, lo primero en lo que suele fijarse cualquier persona que esté buscando un préstamo hipotecario es en el TIN. Estas son las siglas que se corresponden con el Tipo de Interés Nominal, es decir, el porcentaje de intereses que deberás pagarle al banco sobre la deuda pendiente hasta que termines de devolverla completamente. Por ejemplo, si contratas una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un TIN del 3% pagarás una cuota de 632,41 euros y, cuando termine el plazo, habrás abonado unos 75.200 euros en intereses.
Otro de los conceptos financieros que verás asociado a la hipoteca es la TAE o Tasa Anual Equivalente, que muchas veces se confunde con el propio TIN. Entonces, ¿qué diferencia hay entre el TIN y la TAE? “La TAE es el porcentaje total que vamos a pagar por nuestro préstamo, incluye el TIN y todos los productos vinculados a la misma, como el seguro de hogar. Es importante tenerlo en cuenta a la hora de comparar diferentes hipotecas y elegir siempre la que menos TAE tenga”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
Según el ejemplo anterior, para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un TIN del 3%, un seguro de hogar de 300 euros al año y uno de vida de 150 euros al año se quedaría una TAE cercana al 3,5%. Entonces, a los 632,41 euros de cuota mensual por tu préstamo tendrías que añadir 25 euros al mes de seguro de hogar y 12,5 de seguro de vida, por lo que en total pagarías 669,91 euros cada mes.
Las bonificaciones podrían reducir el TIN… pero aumentan la TAE
Cada hipoteca es diferente en función del perfil de cada persona y también de los productos vinculados que contrate con ella. Cuando mires varios productos verás que el banco siempre te da la opción de contratar una hipoteca bonificada o una hipoteca sin bonificar. Esto significa que, en caso de que te decantes una bonificada, el banco te reducirá el TIN del préstamo a cambio de domiciliar tu nómina o contratar productos vinculados como el seguro del hogar, el de vida o, en función de la entidad financiera, diferentes productos de inversión que incluya en su cartera.
Es importante saber que el banco no puede obligar a un cliente a contratar estos productos; solo puede ofrecerlos como alternativa para reducir el tipo de interés. ¿Cómo se reduce el TIN? En función del banco, el porcentaje de bonificación es diferente. Por ejemplo, hay entidades que ofrecen rebajas de hasta un punto en el TIN por la contratación de un paquete de productos y, en caso de no contratar todos reducen la parte proporcional, desde un 0,1% a un 0,9% en función del producto.
Es importante, de todos modos, calcular bien cómo van a afectar estas bonificaciones a la TAE de tu hipoteca porque, aunque veas que el TIN baja, podría no salir rentable contratar un producto vinculado al préstamo por la subida que implica en la TAE.
El euríbor afecta al TIN de las hipotecas variables y mixtas
El euríbor es otro de los conceptos clave en materia hipotecaria. Si bien es cierto que no afecta a las hipotecas fijas, cuyo Tipo de Interés Nominal (TIN) es fijo durante toda la vida del préstamo, sí afecta al TIN de las variables y a las mixtas.
Tanto es así que, en el caso de las variables, pese a tener un TIN fijo durante los primeros seis o doce meses del préstamo (en función de la oferta), a partir de ese primer periodo el TIN de la hipoteca pasará a calcularse con la suma del diferencial que negocies con el banco y el dato medio que registre el euríbor ese mes. Si, por ejemplo, negoció un 0,99% de diferencial y el euríbor está al 3% el TIN será del 3,99%.
Pero ¿qué es el euríbor? “El euríbor representa el tipo medio al que se prestan dinero entre sí los bancos más importantes de la Unión Europea”, responde Simone Colombelli, que también añade que es importante saber que, “en el caso de las hipotecas variables, al regirse por el dato del euríbor, la cuota a pagar cada mes no es fija y varía en función de cuándo tenga que hacer el hipotecado sus revisiones”. Lo más habitual es que la revisión de la cuota de una hipoteca variable sea anual, aunque algunas entidades también las aplican de forma semestral o trimestral.
Lo mismo pasa con las hipotecas mixtas, aunque en este caso el periodo fijo dura más tiempo que en el variable, de 3 a 15 años también dependiendo de la entidad y, a partir de entonces, la hipoteca mixta funciona como una variable: su TIN se calcula al sumar el diferencial y el dato medio que registra el euríbor el mes de la revisión.
