Hipotecas a 20, 25 o 30 años: ¿qué es mejor?
Cuando vas a pedir una hipoteca, una de las características más importantes que tendrás que elegir será el plazo de amortización del préstamo hipotecario, es decir, el tiempo que tendrás para pagarle la deuda al banco. Actualmente, sobre todo en grandes ciudades donde el precio de la vivienda es más elevado, lo más habitual es que el plazo de amortización sea de unos 30 años, aunque en ocasiones hasta podría ampliarse hasta los 40 años en función del cliente y la entidad financiera.
Eso sí, según explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, “cuanto más largo sea el plazo de amortización de la hipoteca, más baja será la cuota que tendrás que pagar cada mes, aunque también pagarás más intereses al final de la vida del préstamo”. Esto se debe a que los préstamos en nuestro país se rigen por el sistema de amortización francés: al principio de la vida de la hipoteca se pagan más intereses que capital y, cuando va pasando el tiempo, esto se invierte y comienza a abonarse más capital que intereses.
Asimismo, según publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su último informe correspondiente al mes de febrero de 2023, la duración media de los préstamos hipotecarios concedidos sobre viviendas en nuestro país se reduce hasta los 24 años. Una de las causas es que la mayoría de los hipotecados, pese a que contratan hipotecas más largas, en cuanto tienen algo de dinero ahorrado, aprovechan para amortizar su hipoteca: reducir cuota o plazo. Y, en este sentido, asegura Colombelli, “la mejor opción a la hora de amortizar el préstamo siempre es recortar plazo porque te ahorrarás mucho más dinero en intereses que amortizando cuota”.
¿Cómo puedes saber qué plazo de amortización te conviene más?
Como hemos dicho, además de determinar el tiempo durante el cual vas a tener que devolver el préstamo al banco, el plazo de amortización también influye en que la cuota que vas a pagar de hipoteca sea más alta o más baja. Y esto es lo que realmente marca que contrates una hipoteca durante más o menos tiempo.
Por ejemplo, si hacemos los cálculos con la calculadora de cuota disponible en la web de iAhorro, vemos que en caso de que quieras comprar una vivienda de 200.000 euros y aportes el 20% para la entrada, es decir, que el banco te financie el 80% restante, tu hipoteca ascendería a 160.000 euros. Si te decantas por contratar una hipoteca con un TIN (tipo de interés nominal) fijo del 3% y un plazo de amortización de 20 años, la cuota que pagarías cada mes rondaría los 880 euros. En cambio, con las mismas características para el préstamo, pero con un plazo de amortización de 30 años, la cuota bajaría a los 670 euros, algo más de 200 euros menos.
Si nos fijamos, en vez de en la cuota, en los intereses que pagarías durante toda la vida del préstamo, vemos que en el caso de que este tuviera una duración de 20 años pagarías 53.000 euros de intereses. Sin embargo, se alarga hasta 30 años, pagarías un total de 83.000 euros de intereses, es decir, 20.000 euros más.
Este cálculo no podemos hacerlo en caso de que la hipoteca contratada tuviera un tipo de interés variable, ya que su TIN varía en función del índice de referencia de este tipo de hipotecas, el euríbor, que es muy volátil y cambia cada mes, aunque la revisión de su cuota normalmente se hace de forma anual o semestral.
Cuidado con las hipotecas y el riesgo de endeudamiento y la edad
Cuando vas a contratar la hipoteca, los bancos analizan detalladamente tu capacidad de pago y tu riesgo de endeudamiento. “Una de las normas que siguen a rajatabla por recomendación del Banco de España es que los hipotecados no destinen más del 30-35% de su sueldo neto mensual al pago de la hipoteca”, afirma el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, que agrega: “Por este motivo (si nos remontamos al ejemplo anterior) aunque tú puedas pagar una cuota mensual de 880 euros en caso de elegir un plazo de 20 años, el banco no te lo permite y tienes que ampliar el plazo de amortización para poder reducir esa cuota mensual”.
Por este motivo, muchas entidades financieras ya dan la opción, sobre todo a los clientes más jóvenes y con menos ahorros y que, por tanto, tienen que pedir un porcentaje de financiación también mayor al banco, de poner un plazo de amortización de hasta 40 años.
Esto depende también de la edad del cliente porque uno de los requisitos de los bancos a la hora de conceder la hipoteca es que termines de pagar el préstamo antes de que tengas 65-70 años. Por ejemplo, a una persona de 42 años no le concederán, por este motivo, una hipoteca con un plazo de amortización de 40 años y, en caso de pedirlo de 30 años, algunos bancos también podrían denegárselo.
