¿Es posible vender una vivienda con un inquilino dentro?
Tener una vivienda con un inquilino dentro y venderla no es incompatible ni imposible. La respuesta a la pregunta es clara: ¿es posible vender una vivienda con un inquilino dentro? Sí, se puede vender. Pero está claro que hay que tener claras una serie de normas y considerar, ante todo, lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la que regula todo lo relacionado con el alquiler de una vivienda.
Es posible que tengamos una vivienda en propiedad que hasta ahora no nos haya interesado vender, pero que llegue el momento en que debamos tomar sí o sí la decisión. A menudo esta decisión estará motivada por la necesidad económica. Sea como sea, lo más lógico es que nos preguntemos si es posible vender cuando los inquilinos todavía están dentro.
Lo cierto es que no hay ninguna norma que impida vender un inmueble que actualmente esté arrendado. ¿Pero qué debemos tener en cuenta? A continuación, analizamos qué permite y qué no permite hacer la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en cuanto a formas y plazos, tanto si estás en el lugar del arrendador como en el del arrendatario.
El derecho a vender del propietario aunque la vivienda tenga un inquilino dentro
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce el derecho de los propietarios a vender la vivienda aunque tenga un inquilino dentro. Esto queda regulado a través del Artículo 14, en el que se señala que si esto ocurriera:
«El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria».
De este modo, si la duración del contrato supera los cinco o siete años y el arrendador es una persona jurídica, el adquiriente verá subrogada la totalidad de la duración del contrato pactado. Y en este punto se establece que el enajenante deba indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que exceda los cinco o siete años y reste por cumplir.
El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente
Si queremos vender la vivienda, el arrendatario tendrá el derecho de adquirirla de manera preferente. Esta cuestión queda regulada por el artículo 25 de la LAU y es el que se ocupa del Derecho de adquisición preferente por parte del inquilino. Se trata del denominado derecho de tanteo y retracto.
«En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes».
El arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales, a contar desde que se le comunique oficialmente que el propietario tiene el derecho de vender la vivienda. Se ha de comunicar, en este caso, el precio y las condiciones de la compraventa.
«El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión».
Hay un inquilino dentro de la vivienda, pero no quiere comprar
Este tiene derecho a igualar la oferta y formalizar la compra, pero si el inquilino no está dispuesto a comprarla, no habrá nada que impida la venta. Eso sí, el inquilino tendrá que ser notificado con un preaviso mínimo de treinta días a la fecha de compraventa. Si finalmente la vivienda se vende, el nuevo propietario estará obligado a mantener el contrato de arrendamiento por el tiempo estipulado en el contrato, tal como te hemos indicado más arriba. Si finalizado el contrato este ya no se renueva, el comprador podrá disponer finalmente de la vivienda.
Vender piso con inquilino: el contrato tendrá que mantenerse si hay un inquilino dentro
El contrato se subrogará al nuevo propietario y este tendrá que respetar el contrato que haya firmado el inquilino durante cinco años (los primeros de la vigencia del contrato) o siete, si el vendedor o el arrendador son persona jurídica. ¿Qué significa esto? Pues que el contrato de arrendamiento no podrá ser resuelto hasta que no haya pasado, como mínimo, un lustro.
¿Está obligado a hacer visitas a los posibles compradores?
El inquilino no está obligado, en ningún caso, a realizar visitas a los futuros compradores que estén interesados en comprar la vivienda. De ningún modo. De hecho, ni tan siquiera está obligado a dejar pasar a las personas que quieran ver el piso. En todo caso, si el propietario quiere enseñar el piso, tendrá que ponerse de acuerdo con el inquilino y, si este cede y existe un acuerdo, podrán realizar las visitas. Si el inquilino que hay dentro se niega en rotundo, al propietario no le quedará otro remedio que intentar vender la casa sin mostrarla físicamente.
Vender casa con inquilino: antes de decidirse por la compraventa
Tanto propietario como comprador tendrán que revisar el contrato de alquiler para conocer la fecha de la firma, la duración y cualquier otro detalle importante. Es la manera de evitar problemas después de haber formalizado la operación de compraventa.
