Compraventas e hipotecas, a la espera de lo que suceda con los tipos de interés
Los últimos datos que tenemos sobre la mesa nos indican que las compraventas se han caído de nuevo, aunque lo han hecho de forma moderada en junio, hasta un 6,1 %. El último dato de transacciones inmobiliarias que se ha dado a conocer y que corresponde al mes de junio de 2024, la compraventa de viviendas registra tasas negativas, con un descenso del 6,1%, que es muy inferior al 21,5 % del mes de mayo. Con todo, se han alcanzado las 50.099 operaciones, según los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Y aunque la reducción es patente, la demanda de adquisición sigue siendo más elevada que durante la pandemia y la cifra no presenta estridencias. Durante los primeros meses de 2023 se hicieron prácticamente las mismas transacciones que en 2024, cuando se llevaron a cabo 249.024 operaciones. En cambio, el año pasado se firmaron 249.024, que son solo un 5 %, comparado con el dato actual. Conviene recordar, además, que 2023 fue el segundo mejor año de actividad desde 2007.
Hace tan solo dos años, entre 2021 y 2022, las cifras se incrementaban hasta en dos dígitos. No estábamos, por así decirlo, en una situación normal. El dinamismo del mercado inmobiliario que experimentamos tras la pandemia fue una situación puntual, de modo que es completamente lógico que tras aquél boom de compraventas e hipotecas, nos encontremos ante una caída que confirma que vamos hacia la moderación.
El hecho de que exista una intención marcada de compra y que nos enfrentemos al lastre de la escasez de stock provoca, de manera inequívoca, un desequilibro patente que no hace más que empujar los precios al alza. A pesar de eso, el encarecimiento de la financiación y la inflación, que sigue sin ser domada, se hace notar en el bolsillo de las familias situadas en una posición de vulnerable. Estas son las que han perdido con más seguridad la capacidad para comprar vivienda. Y es, en parte, uno de los objetivos del BCE para frenar la inflación en el corto plazo.
El precio de la vivienda en España: 1.963 €/m²
De acuerdo con los últimos datos proporcionados por Registradores, el precio de la vivienda en España es de 1.963 €/m². Con ello se ha registrado un incremento anual del 1 %, un nivel máximo desde 2008. Si ponemos la lupa en la tipología de vivienda, veremos que la vivienda nueva ha experimentado un crecimiento del 3,5 %, con 2.161 euros el metro cuadrado, mientras que la vivienda usada alcanza el 0,2 %, pasando a tener un precio medio de 1.917 euros el metro cuadrado.
Teniendo en cuenta esta referencia, podemos indicar que un piso de 80 m2 cuesta, de media, 157.040 euros, una cifra que está muy por encima de lo que se pagaba hace dos años, cuando el precio medio de un piso de estas características era de 148.240 euros, estando en los 1.853 €/m².
La evolución de las compraventas en España
El interés por comprar vivienda sigue siendo elevado, aunque como indicábamos, en junio también se ha registrado un frenazo. A pesar de todo, no ha sido tan drástico como lo fue en mayo. No hay que perder de vista que en abril se apuntaron unos datos inusuales, por el hecho de que se resolvió la demanda acumulada en Semana Santa, que cayó en marzo.
Debemos tener en cuenta que venimos de la segunda mejor cifra del año, con un primer cuatrimestre de 2024 muy parecido al de 2023. Esto nos indica que estamos en una fase de estabilización, cerrando con 205.111 ventas: muy cerca de las 205.647 de los primeros cuatro meses del año anterior. Si tenemos en cuenta que, además, 2023 fue el segundo mejor año para el sector inmobiliario desde 2007, los principales actores del sector podemos darnos por satisfechos con el balance anotado hasta el momento.
La firma de hipotecas sobre viviendas baja un 5,5 % en junio
Los últimos datos que ha dado a conocer el INE revelan que las hipotecas se redujeron un 5,5 % en el mes de junio, que es el último mes del que se han registrado datos. De acuerdo con este balance, se han alcanzado hasta 31.526 hipotecas, lo que sin duda es una buena noticia: porque se han superado otra vez los 30.000 créditos hipotecarios mensuales.
Los ajustes que se están produciendo en estos momentos nos advierten de algo muy importante: estamos regresando a la normalidad, tras haberse registrado cifras desbordantes durante la pandemia y los años posteriores. Por tanto, el regreso al equilibrio también es una buena noticia, que puede verse compensado por la caída del euríbor y, por tanto, por un mayor ánimo a la hora de acceder al crédito hipotecario. Además, hay que contemplar que estamos ante el primer dato registrado después del descenso de los tipos de interés.
Hay que señalar, por otra parte, que el importe medio de las hipotecas sobre viviendas se ha incrementado un 1,9 % en junio, hasta alcanzar los 146.117 euros, con un tipo de interés medio del 3,17 %. El 42,6 % de las hipotecas se constituyó a tipo variable y el 57,4 % a tipo fijo.
No sería del todo lógico que nos esforzáramos a comparar los datos de hoy con los de hace un año. Para ser justos y objetivos, deberíamos comparar las cifras de 2024 con las de 2019, un año antes de que estallara la Covid-19. Solo entonces nos daremos cuenta de que estamos en niveles muy similares a ese momento. Esto nos indica que nuestro mercado inmobiliario ha resistido fuertemente y ha demostrado, una vez más, su poder resiliente pese a encontrarnos en un contexto mucho menos favorable de lo que nos gustaría.
En el contexto actual, además, ha emergido la figura de aquellos que tienen solvencia económica para hacer frente a una compra y prescindir de hipoteca. Muchos de estos compradores tienen grandes conocimientos del sector inmobiliario y son extranjeros. Son perfiles que necesitan menos ayuda financiera que los españoles medios. No obstante, existe un nuevo demandante de vivienda que tiene ahorros y quiere apostar por el ladrillo como valor refugio, ahora que nos encontramos en momentos de incertidumbre.
