¿Cómo debe ser la hipoteca para una segunda residencia?
Las vacaciones, aunque sea un momento de ruptura de buena parte de nuestro día a día, también es un momento en el que se toman importantes decisiones financieras. Por ejemplo, la compra de vehículos, muchos de ellos financiados, se concentran especialmente en los meses previos y durante el verano. Algo parecido ocurre con las hipotecas para segunda residencia que crecen en verano y en este caso, en los meses posteriores.
Y es que, tras disfrutar de unos días en playa o montaña, son muchos los que deciden invertir en una segunda residencia con el objetivo de poder disfrutar de esa segunda residencia más y durante mucho más tiempo. Pero para hacer frente a un desembolso tan importante y distribuirlo en el tiempo, entra en juego la hipoteca para segunda residencia.
Características de una hipoteca para segunda residencia
La hipoteca para segunda residencia, aunque se constituye igual que cuando es para residencia habitual tiene características distintas que vienen determinadas tanto desde el punto de vista de demanda, de la oferta de las entidades financieras y del riesgo de este tipo de operaciones:
- Su demanda es menor, ya que el grupo de población al que se dirigen es mucho más pequeño que el que busca una vivienda habitual.
- El esfuerzo financiero puede ser más importante si quien la solicita tiene pendiente aún pagos por la compra de su residencia habitual.
- Muchas de las zonas de segunda residencia, especialmente en las costas, tienden a tener precios menos estables, suben más rápidamente en época de bonanza y bajan bruscamente cuando sucede lo contrario. Todo ello conlleva un mayor riesgo.
Estos puntos, mercado más pequeño y más riesgo, determinan esas características diferentes que tienen las hipotecas segunda residencia con respecto a la que financia la vivienda habitual:
- Los tipos de interés de más elevados, que se plasman en los préstamos a tipo fijo más caro y en diferenciales más altos en las variables.
- Importe máximo para financiar más reducido. Si el porcentaje medio en la primera vivienda se sitúa en 80%, en las hipotecas para segunda residencia se reduce al 50-70%.
- Plazos más cortos. El igual que en el caso anterior, si el plazo medio más usual para una hipoteca para primera vivienda ronda entre los 25 a 30 años, en el caso de la segunda se reduce por debajo de los 20 años.
- Esfuerzo financiero elevado como resultado de tipos más altos y plazos más cortos hace que, aunque el precio de la vivienda sea más bajo que una vivienda habitual en una gran ciudad, el esfuerzo financiero sea elevado. A esto hay que unir que tienen que aportar mayor cantidad de dinero para pagar el porcentaje del valor de la compraventa que no se financie con la hipoteca.
Qué tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca para segunda residencia
Con estas premisas el cliente a priori se encuentra con una financiación limitada y más cara, lo que hace más importante encontrar las alternativas más económicas, aunque cada alternativa tiene puntos a favor y en contra. Además, dependerá de su situación actual:
Si ya terminó de pagar su hipoteca para vivienda habitual o no tiene:
- Puede solicitar una hipoteca con garantía la segunda residencia que va a comprar.
- Puede optar por ofrecer como garantía vivienda habitual ya pagada. En este caso puede conseguir unas mejores condiciones, pero a cambio de ofrecer de nuevo como garantía la vivienda en la que reside, con lo que asume un riesgo superior en caso de impago que si lo hace con la segunda vivienda.
Si no termino de pagar su primera residencia:
- Solicitar la hipoteca de segunda residencia, teniendo en cuenta las características que hemos señalado y que se hace más compleja por el tope de gastos en préstamos con respecto a los ingresos que como regla general no debe superar un tercio del total.
- Puede ampliar su hipoteca actual, pero en este caso el límite de financiación lo marca el valor de la vivienda habitual y la cantidad pendiente de amortizar y no el valor de la casa que va a comprar.
Todo ello se debe trasladar a la hora de buscar una hipoteca para segunda residencia en la que hay que analizar muy bien la oferta, buscar la opción más beneficiosa y negociar para conseguir las mejores condiciones. Así, por ejemplo, no tener una comisión de amortización, parcial o total, es incluso más importante para poder anticipar pagos cuando las circunstancias financieras cambien.
También entran muy en juego las hipotecas de viviendas propiedad de banco. Las entidades financieras que aún siguen con un stock importante de viviendas vacacionales “juegan a su favor” ofreciendo mejores condiciones para sus propiedades en un segmento que como hemos visto es más caro en financiar.
Todos estos factores deben ser analizados para conseguir la segunda vivienda al mejor precio y con una hipoteca segunda residencia con las condiciones más beneficiosas.
